„Was macht eigentlich …?“

Und vom selben Autor noch ein weiterer Gastbeitrag

Die nachhaltigen Wohnbunker stehen, Fragen bleiben

Kritischer Blick auf ein modellhaft umstrittenes Bauprojekt

Bautzener Brache 06

Verschwunden: die Bautzener Brache 2013

Ein weiteres Highlight der bezirklichen Architektur- und Stadtplanung geht seiner Vollendung entgegen: Die Bebauung der „Bautzener Brache“. Es mutet so an, als hätten die Baukünstler die begrabene „Brache“ − die gar nicht so V„brach“ war! − als Begriff versucht, in ihr Werk einfließen zu lassen.

Die Bautzener Brache

Bautzener Brache 2012

Der Versuch ist misslungen, die Öde der Fassadengestaltung, die gestalterische Einbindung in die Umgebung gehört zu den grandiosen Beispielen von Unfähigkeit, Ignoranz und Täuschung des weit verbreiteten organisierten Klüngel (OK) von Politik, Verwaltung und Immobiliensektor. Ein Exempel, um der Nachwelt nachhaltig deutlich zu machen, was immobile Einöde im Gegensatz zu Brache bedeutet.

Wie jedes Bauvorhaben, hat auch das an der Bautzener Straße Akteure die es vorantreiben. Was ist aus den damaligen Protagonisten des Projekts geworden?

Der Herr Reinhold Semer aus Dortmund, auf den Strohmann, die Dr. Wolfgang Schröder Immobilien GmbH & Co. KG., wollen wir nicht eingehen, hat noch in der Rohbauphase steuersparend sein „Schmuckstück“ im Januar 2018 verkauft. So meldete die Immobilienzeitung: „Da der Kauf als grunderwerbsteuersparender Share-Deal abgewickelt wurde, bleibt der Verkäufer mit im Boot. Erworben haben die Hanseaten das Vorhaben von der Familie Reinhold Semer, hinter der sich der Eigentümer der Baumarktkette Hellweg verbirgt.“

Käufer, also „die Hanseaten“, ist der Investmentfond Hamburg Team, vertreten durch Nikolas Jorzick. Dieser „ist seit über 10 Jahren in der institutionellen Fonds- und Immobilienwirtschaft tätig, zuletzt als Prokurist und Leiter der Abteilung für die strategische Geschäftsfeld- und Produktentwicklung bei Warburg-HIH Invest Real Estate (ehemals Warburg-Henderson KVG). In dieser Rolle konzipierte er sechs Fonds mit einem Gesamtzielvolumen von über € 1,5 Mrd.“ (siehe hier) Ob das Zielvolumen erreicht wurde, wissen wir nicht. Die Immobilienwelt ist voll von Superlativen und Sprechblasen. Inwieweit sich der Wunsch des Bezirks, dass „80% Mietwohnungen und 40% kleinere Wohnungen entstehen“ sollten, und „der Bezirk erreichen will, dass mindestens 25% der Mietwohnungen nach den Regeln der Wohnungsbauförderung des Senats entstehen“, so die damalige grüne Stadträtin Klotz, mit der von Jorzick postulierten Devise: „Wir wollen gemeinsam mit unseren Investoren erfolgreich sein. Nicht mehr und nicht weniger“, vereinbaren lässt, wird sich zeigen.

Womit wir bei Frau (Ex-Stadtentwicklungs- und Sozialstadträtin) Dr. Klotz wären. „Was macht eigentlich…“, fragte früher die taz. Ja, was macht eigentlich die grüne Ex-Stadträtin, Dr. Sibyll Klotz, aus Tempelhof-Schöneberg? Wer was darüber weiß, könnte die Allgemeinheit in Kenntnis setzen. Interessant ist das schon, weil Frau Dr. Klotz, damals der Genehmigungsbehörde als Stadträtin vorstand und für deren Agieren politisch verantwortlich war. Hierzu aus der erwähnten Pressemitteilung Nr. 464 vom 09.12.2015: „Die für die Planung des Quartiers im Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg zuständige Stadträtin Sibyll Klotz gratuliert allen an der Konzeptionierung und Planung des neuen Quartiers an der Bautzener Straße Beteiligten sehr herzlich und erinnert daran, dass Vorhabenträger und Bezirksamt und Bezirksverordnetenversammlung von Anfang an das Ziel verfolgt haben, hier ein privates Bauvorhaben so zu planen und zu entwickeln, dass es sozial und ökologisch modellhaft ist und sich gleichzeitig wirtschaftlich trägt.“

Politisch verantwortlich waren auch andere. Da hätten wir zunächst den damaligen Fraktionsvorsitzenden der BVV-Grünen, Jörn Oltmann. Von dem wissen wir, was er heute macht: Er ist Baustadtrat im Berliner Stadtbezirk Tempelhof-Schöneberg und damit Erbe seiner Vorgängerin Klotz. Wir wissen auch, dass sich Oltmann für das Bauprojekt Bautzener Straße stark gemacht hat und „von Anfang an das Ziel verfolgte [sic], hier ein privates Bauvorhaben (so) zu planen und zu entwickeln“. Das hat ihm nicht geschadet, im Gegenteil.

Auch – oder noch stärker![als] – stark gemacht hat sich der ehemalige Amtsleiter für Stadtentwicklung des Bezirks Tempelhof-Schöneberg, Siegmund Kroll. Dieser, in Vertretung der grünen Stadträtin Klotz pathetisch: „Ich habe das Projekt mit Herzblut begleitet“. Verbreitet wurde Krolls Herzblut durch einen Presseartikel in der Berliner WocheKroll, inzwischen darbender Pensionär, ist seit neuestem Heraus- bzw. „Ideengeber“, einer Publikation, die im Rahmen eines Pressegesprächs von Bezirksstadtrat Jörn Oltmann am 25. Juli 2018 im Rathaus Schöneberg vorgestellt wurde: „Stadtentwicklungsplanung in Tempelhof-Schöneberg 1990-2020 − Zwischen City West und Dorfanger − Urbane Strategien, Konzepte und Projekte“. (BA-Pressemitteilung)

Bautzener Ödnis

Bautzener Ödnis

Ob, bezüglich des Immobilienprojekts Bautzener Straße, die architektonische Schönheit oder die erhebliche Wertsteigerung des Grundstücks zur Aufwallung Krollschen Blutes beitrug, und/oder bei allen direkt Beteiligten eine Rolle spielte, bleibt unbekannt. Aber: „Erst durch einen politischen Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung würde das Baurecht geschaffen und damit eine nachhaltige Wertsteigerung des Grundstücks bewirkt“ (so der Gleisdreieck-Blog). Es sei die Anmerkung gestattet, dass in einem hierarchischen System wie Verwaltung und Politik, die Zustimmung von Stadträten, Vorsitzenden oder Abteilungsleitern eine herausragende Bedeutung hat. Dabei muss nicht immer, und nicht nur „Herzblut“ fließen.

Als vorerst letzten wäre der ehemalige Staatssekretär in der Senatsverwaltung des damaligen Bau- und Stadtentwicklungssenators Andreas Geisel (SPD) zu nennen: Engelbert Lütke Daldrup. Er ist heute „Chef“ einer als Dauerbaustelle getarnten Schleuse, durch die bereits einige Milliarden Euro Steuergelder abgeflossen sind: dem Berliner BER. Ob Lütke Daldrup noch immer im Präsidium der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) sitzt, ist nicht von Belang. Interessant ist schon, dass, vermutlich auch auf sein Betreiben, dem Semer-Projekt Stadtquartier Bautzener Straße, das DGNB-Vorzertifikat in Platin vergeben wurde. Vorzertifikat! Nur für die Planung! Grund genug für Stadträtin Klotz , damals eine Pressemitteilung verfassen zu lassen: „[…] Auch bei der städtebaulichen Einbindung und Gestaltung schneidet das Projekt hervorragend ab. So ist das neue Quartier gut in das übergeordnete Freiraumkonzept um den Gleisdreieckpark einbezogen.(BA-Pressemitteilung)

Ach, denkt man heute, Einbindung, Gestaltung, Freiraumkonzept, alles „hervorragend“! Und dann, was macht eigentlich …?“

R.B.


Epilog

In unserm Nachwort möchten wir nicht versäumen, noch auf ein kleines Twitter-Scharmützel mit dem Tempelschöner Baustadtrat, Jörn Oltmann (Grüne), Anfang Juli d.J. zu verweisen, woraus zunächst erhellt, dass wir, was die Einordnung der Bautzener Brache als Außenbereich (BauGB § 35) bzw. Innenbereich (§ 34) betrifft, in Unkenntnis des Ergebnisses einer entsprechenden Rechtsprüfung des Senats in einem Irrtum befangen waren: Die Prüfung resultierte nämlich in letztgenanntem: ein Fall von § 34!

Das Bebauungsplanverfahren samt frühzeitiger Bürger*innenbeteiligung sei mithin gar nicht nötig gewesen, habe aber laut Stadtrat Oltmann immerhin einen Städtebaulichen Vertrag mit dem Investor über eine ganze Reihe sozialer und ökologischer Festlegungen gezeitigt.

Was nun Senatens Rechtsabteilung dazu geführt haben mag, die ursprüngliche Einschätzung des Bezirks Tempelhof-Schöneberg, wonach es sich bei der Brache um einen Anwendungsfall von § 34 BauGB (bebaubarer Innenbereich) handele, die er jedoch angesichts jahrelangen Insistierens engagierter Anwohner*innen, jene zwei Hektar seien als entwidmetes Bahngelände statt dessen unbebaubarer Außenbereich im Innenbereich (§ 35), schließlich revidiert hatte, um sich der Auffassung der Bürger*innen anzuschließen, plötzlich als rechtskonform zu rehabilitieren, vermag sich zumal Laien nicht ohne weiteres zu erschließen.

Im Gleisdreieck-Blog, dessen Autor mehr mit dem Planungsrecht vertraut ist als wir, wird das mittels des Schulbeispiels der Mühle mit Wohngebäuden illustriert, die nach Stilllegung der Mühle keineswegs schon einen weiter bebaubaren Innenbereich etablieren.

Stellungnahme der BI Stadtplanung von Unten, 14.03.2018

Stellungnahme der BI Stadtplanung von Unten vom 14. März 2018

Wegen der solchermaßen veränderten Begründung musste sich im Frühling dieses Jahres die Tempelschöner BVV als Abstimmungsmaschine betätigen und den bewussten vorhabenbezogenen B-Plan 7-66 VE erneut festsetzen. Die Auffassung, dass es sich dabei, wie die Anwohner*innen beharrten, um einen Verfahrensfehler handele, der eigentlich eine Neuauslegung fordere, wurde von der BVV ignoriert.

Die Argumentation des Senats würde uns durchaus im Detail interessieren. Inwiefern fügt sich z.B. das Projekt „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung“ ein, wie es § 34 verlangt?

Ein anderes ist die DGNB-Vorzertifizierung des Projekts als von modellhaft ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit, woran sich jetzt, da die Klötze düster in den Himmel ragen, die Zweifel nur immer mehr verdichten.

Zum Schluss sei noch an die Initiative von Bezirksbürgermeisterin Schöttler im Rat der Bürgermeister erinnert, weitere Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnungsbauflächen zu verbieten, weil sie nicht selten bis zu einer Verzwanzigfachung des (privat abgeschöpften) Grundstückswerts führe (was wir ja unschwer auf entwidmete und privatisierte Bahnflächen übertragen können). − Auch in unserm Kontext sicher ganz aufschlussreich.

Die Redaktion

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